Adatok és módszertan

Adatok frissítve: 2026. október 20.

Eladási árak

Az eladási árak a Központi Statisztikai Hivataltól (KSH) származnak, és a NAV illetékhivatali nyilvántartásában szereplő, magánszemélyek közötti lakásadásvételeken alapulnak. A KSH minden kerületre és minden, elegendő adásvétellel rendelkező utcára közzéteszi az átlagos négyzetméterárat és az adásvételek számát, tégla-, panelépület és családi ház szerinti bontásban. Az adatok kb. egyéves késéssel jelennek meg: a legutóbbi elérhető év 2024.

Becsült mai ár

Az árak aktualizálásához az MNB budapesti lakásárindexének változásából indulunk ki az utolsó ismert ár éve és a legutóbb közzétett negyedév (2026Q2) között.

A kerületek nem egyforma ütemben változnak. Ezért összevetjük, hogyan változtak az egyes kerületek kínálati árai 2024 óta a budapesti átlaghoz képest, és ennek az eltérésnek a felét alkalmazzuk, legfeljebb ±10%-ig. A kínálati árak gyorsan reagálnak, de zajosak, főleg a kis piacokon: a felezés és a felső korlát miatt a hivatalos index marad a kiindulópont. A budapesti átlag kizárólag az MNB indexet használja.

Azokat az utcákat, ahol az utolsó ismert évben 5-nél kevesebb adásvétel volt, vagy az utolsó ismert év két évnél régebbi, a térkép halványabban mutatja, az adatlapjukon jelezzük, és nem számítanak bele a jelmagyarázatba: becslésük csak tájékoztató jellegű.

Nagyításkor a kerületek hivatalos városrészeikre (OpenStreetMap határok), majd utcákra bomlanak. Egy városrész ára utcái becsült árainak az adásvételek számával súlyozott átlaga; a túl régi utolsó évvel rendelkező utcák kimaradnak. A 15-nél kevesebb adásvétellel vagy 3-nál kevesebb utcával rendelkező városrész a kerület árát mutatja, halványabb színnel.

Kínálati árak és bérleti díjak

A kínálati árak a hirdetésekben kért árak, nem a végleges eladási árak. 2024-ben kerülettől függően nagyjából 4%-kal alacsonyabbak és 24%-kal magasabbak voltak a nyilvántartott eladási áraknál. Havonta frissülnek. A bruttó bérleti hozam a 12 havi átlagos kínálati bérleti díj és a becsült eladási ár hányadosa.

A havi Lakindex a budapesti hirdetések átlagos kínálati ára: a kerületek átlaga, mindegyik az utolsó KSH-év hivatalos adásvételeinek számával súlyozva, három hónapra simítva. Városrész- és utcaoldalt csak megbízható árak esetén közlünk: legalább 5 adásvétellel rendelkező utcák egy friss évben.

Értékbecslő

Az eszköz az utca becsült négyzetméteráréból indul ki a választott épülettípusra. Ha az utcában 5-nél kevesebb adásvétel volt, a városrész (ennek hiányában a kerület) árával keveri. Ezután korrigál: állapot (új vagy teljesen felújított +10%, jó +4%, felújítandó −12%), emelet (földszint −5%, 3. emelettől lifttel +3%, lift nélkül a 3. emeleten −3%, feljebb −6%), alapterület (35 m² alatt +6%, 35–60 m² +2%, 100 m² felett −4%), ház esetén a telek (600 m² körül legfeljebb ±8%).

Nem kötelező részletek: építés ideje (1945–1990 −3%, 1990–2010 +2%, 2010 után +5%), közös részek (felújított +4%, felújítandó −5%), kilátás (Duna +10%, panorámás +6%, zöld +2%, udvari −4%, gangos −6%), kültér (erkély +2%, terasz +5%, saját kert +4%), legfelső emelet (lifttel +2%, lift nélkül −2%), parkolás (parkolóhely +2%, garázs +4%), fűtés (távfűtés −2%, házközponti −1%, hőszivattyú +2%) és 3 m feletti belmagasság (+3%). Az összes korrekció −30% és +40% közé korlátozott. Ezek óvatos, ideiglenes értékek, amelyeket ingatlanszakértők tapasztalata alapján finomítunk. A sáv a kerületi árak szóródását tükrözi, és minden megadott részlettel kissé szűkül. Statisztikai tájékoztatás, nem szakértői értékbecslés.

Lakások esetén az eszköz a havi bérleti díjat is megbecsüli, rezsi nélkül: a kerület utolsó három havi átlagos kínálati bérleti díjából indul ki, és korrigálja az utca (az utcai és a kerületi ár eltérésének fele, ±15%-on belül), az állapot (új +10%, jó +4%, felújítandó −10%) és az alapterület szerint (35 m² alatt +10%, 35–60 m² +3%, 100 m² felett −5%). A sáv ±12%. Teljes cím (utca és házszám) is megadható: az utca árát használjuk, mert a KSH házszámonként nem közöl árat.

Partnerirodák adatai

A Lakindex a partner ingatlanirodák által lebonyolított adásvételekre és bérbeadásokra is támaszkodik, amelyeket az irodák minden ügylet után megküldenek (cím, dátum, ár vagy bérleti díj, alapterület, ingatlantípus). Ezek az adatok frissebbek a hivatalos statisztikánál, amely körülbelül egyéves késéssel jelenik meg; a megkötött bérleti szerződések tényleges díjai kiegészítik a hirdetések kínálati bérleti díjait. Felhasználás előtt ellenőrizzük őket: összevetés az utca és a városrész áraival, a kettőzések kiszűrése, az ügyletek egy részénél igazoló dokumentum bekérése, valamint évente összehasonlítás a KSH hivatalos adásvételi adataival. Egyenként soha nem jelennek meg: csak átlagokat közlünk, egy terület csak legalább három különböző iroda adatai után veszi figyelembe őket, és a közölt árakra gyakorolt hatásuk korlátozott. Minden számítás alapja továbbra is a KSH hivatalos eladási ára.

Korlátok

Az átlagok elfedik az utcán belüli különbségeket (emelet, kilátás, épület állapota). A kevés adásvétellel rendelkező utcák adatai csak tájékoztató jellegűek. A címkeresés a térképen (OpenStreetMap) mutatja meg a címet, de az utca átlagárát jeleníti meg: a KSH házszámonként nem közöl árat.

Frissítés

Az adatok havonta automatikusan frissülnek: a kínálati árak és az árfolyam havonta, az MNB index negyedévente, a KSH eladási árai évente.

Források

KSH Ingatlanadattár	Ténylegesen eladott lakóingatlanok átlagos négyzetméterára kerületenként és utcánként, évente	2015–2024	ksh.hu
MNB	Budapesti lakásárindex (nominális), negyedévente	2001–2026Q2	mnb.hu
ingatlannet.hu	Hirdetések átlagos négyzetméterenkénti kínálati ára és bérleti díja kerületenként, havonta (összesített statisztika, egyedi hirdetést nem jelenítünk meg)	2010–2026-09	ingatlannet.hu
Partnerirodák	A partnerirodák által lebonyolított adásvételek és bérbeadások, minden ügylet után megküldve (ellenőrizve, csak átlagként közölve)	folyamatos	—
BCE / ECB	EUR/HUF	2026-10-12	ecb.europa.eu
OpenStreetMap	Kerülethatárok, utcák nyomvonala és címek	ODbL	osm.org