Données et méthodologie

Données mises à jour le 20 octobre 2026

Prix de vente

Les prix de vente proviennent de l'Office central de la statistique hongrois (KSH). Ils reposent sur les actes enregistrés auprès de l'administration fiscale (NAV) pour chaque logement vendu entre particuliers. Pour chaque arrondissement et chaque rue comptant assez de ventes, la KSH publie le prix moyen au m² et le nombre de ventes, en distinguant immeubles en brique, immeubles en panneaux préfabriqués (panel) et maisons. Les chiffres paraissent avec environ un an de décalage : la dernière année disponible est 2024.

Prix estimé aujourd'hui

Pour actualiser ces prix, on part de l'évolution de l'indice des prix du logement de Budapest publié par la banque centrale hongroise (MNB) entre l'année du dernier prix connu et le dernier trimestre publié (2026Q2). Exemple : une rue à 1 000 000 Ft/m² en 2024 est d'abord portée à 1 000 000 × (indice 2026Q2 ÷ indice moyen 2024).

Tous les arrondissements n'évoluent pas au même rythme. On compare donc l'évolution des prix des annonces de chaque arrondissement depuis 2024 à celle de tout Budapest, et on applique la moitié de cet écart, plafonnée à ±10 %. Les annonces réagissent vite mais sont bruitées, surtout dans les petits marchés : diviser la correction par deux et la plafonner garde l'indice officiel comme référence. La moyenne de Budapest, elle, n'utilise que l'indice MNB.

Les rues qui comptent moins de 5 ventes la dernière année connue, ou dont la dernière année connue date de plus de deux ans, sont affichées plus pâles sur la carte, signalées dans leur fiche et exclues du calcul de la légende : leur estimation est indicative.

En zoomant, les arrondissements se découpent en leurs quartiers officiels (limites OpenStreetMap), puis en rues. Le prix d'un quartier est la moyenne des prix estimés de ses rues, pondérée par leur nombre de ventes ; les rues dont la dernière année connue est trop ancienne sont écartées. Un quartier qui compte moins de 15 ventes ou moins de 3 rues affiche le prix de son arrondissement, en couleur plus pâle.

Prix et loyers des annonces

Les prix des annonces sont les prix demandés, pas les prix de vente finaux. En 2024, ils allaient d'environ 4 % en dessous à 24 % au-dessus des prix de vente enregistrés, selon l'arrondissement. Ils sont mis à jour chaque mois et montrent la tendance la plus récente. Le rendement locatif brut correspond au loyer moyen des annonces sur 12 mois divisé par le prix de vente estimé.

Le Lakindex mensuel est le prix moyen demandé dans les annonces à Budapest : moyenne des arrondissements, chacun pondéré par son nombre de ventes officielles de la dernière année KSH, lissée sur trois mois. Les pages de quartier et de rue ne sont publiées que lorsque les prix sont fiables : rues comptant au moins 5 ventes sur une année récente.

Outil d'estimation

L'outil part du prix estimé au m² de la rue pour le type d'immeuble choisi. Si la rue compte moins de 5 ventes, il est mélangé avec le prix de son quartier (ou, à défaut, de l'arrondissement). Il applique ensuite des corrections : état (neuf ou entièrement rénové +10 %, bon +4 %, à rénover −12 %), étage (rez-de-chaussée −5 %, 3e et plus +3 % avec ascenseur, −3 % au 3e et −6 % au-delà sans ascenseur), surface (moins de 35 m² +6 %, 35–60 m² +2 %, plus de 100 m² −4 %) et, pour une maison, le terrain (±8 % au plus autour de 600 m²).

Critères facultatifs : époque de construction (1945–1990 −3 %, 1990–2010 +2 %, après 2010 +5 %), parties communes (rénovées +4 %, à rénover −5 %), vue (Danube +10 %, panoramique +6 %, verdure +2 %, sur cour −4 %, sur coursive −6 %), extérieur (balcon +2 %, terrasse +5 %, jardin privatif +4 %), dernier étage (+2 % avec ascenseur, −2 % sans), stationnement (place +2 %, garage +4 %), chauffage (urbain −2 %, central −1 %, pompe à chaleur +2 %) et hauteur sous plafond de plus de 3 m (+3 %). La correction totale est limitée entre −30 % et +40 %. Ce sont des valeurs prudentes et provisoires, à affiner avec l'expérience des agents. La fourchette reflète la dispersion des prix de l'arrondissement et se resserre un peu à chaque critère précisé. C'est une indication statistique, pas une expertise.

Pour un appartement, l'outil estime aussi le loyer mensuel hors charges : loyer moyen des annonces de l'arrondissement sur les trois derniers mois, corrigé selon la rue (la moitié de l'écart entre le prix de la rue et celui de l'arrondissement, dans la limite de ±15 %), l'état (neuf +10 %, bon +4 %, à rénover −10 %) et la surface (moins de 35 m² +10 %, 35–60 m² +3 %, plus de 100 m² −5 %). La fourchette est de ±12 %. On peut saisir une adresse complète (rue et numéro) : le prix utilisé est celui de la rue, la KSH ne publiant pas de prix par numéro.

Données des agences partenaires

Lakindex s'appuie aussi sur les ventes et les locations réalisées par ses agences immobilières partenaires, qui les transmettent après chaque transaction (adresse, date, prix ou loyer, surface, type de bien). Ces données sont plus récentes que les statistiques officielles, publiées avec environ un an de retard ; les loyers réels des locations conclues complètent les loyers des annonces. Elles sont contrôlées avant d'être retenues : cohérence avec les prix de la rue et du quartier, détection des doublons, justificatifs demandés pour une partie des transactions, et comparaison chaque année avec les ventes officielles de la KSH. Elles ne sont jamais affichées une par une : seules des moyennes sont publiées, une zone n'en tient compte qu'à partir de trois agences différentes, et leur effet sur les prix publiés est plafonné. Les prix de vente officiels de la KSH restent la base de tous les calculs.

Limites

Les moyennes masquent de fortes différences au sein d'une même rue (étage, vue, état de l'immeuble). Les rues avec peu de ventes sont données à titre indicatif. Les rues dont le nom diffère entre la KSH et OpenStreetMap peuvent manquer sur la carte mais restent disponibles dans l'outil d'estimation. La recherche d'une adresse la situe sur la carte (OpenStreetMap) mais affiche le prix moyen de sa rue : la KSH ne publie pas de prix par numéro.

Mises à jour

Les données sont actualisées automatiquement chaque mois : prix des annonces et taux de change tous les mois, indice MNB chaque trimestre, prix de vente KSH une fois par an.

Sources

KSH Ingatlanadattár	Prix moyen au m² des logements réellement vendus, par arrondissement et par rue, chaque année	2015–2024	ksh.hu
MNB	Indice des prix du logement à Budapest (nominal), trimestriel	2001–2026Q2	mnb.hu
ingatlannet.hu	Prix et loyer moyens au m² des annonces, par arrondissement, chaque mois (statistiques agrégées, aucune annonce individuelle n'est affichée)	2010–2026-09	ingatlannet.hu
Agences partenaires	Ventes et locations réalisées par les agences partenaires, transmises après chaque transaction (contrôlées, publiées en moyennes seulement)	en continu	—
BCE / ECB	EUR/HUF	2026-10-12	ecb.europa.eu
OpenStreetMap	Contours des arrondissements, tracé des rues et adresses	ODbL	osm.org